Onderhandelen over de verkoopprijs: een spannende tijd breekt aan. Je hebt misschien al heel wat woningen bekeken en hebt nu een huis gevonden dat aan je woonwensen voldoet. Gefeliciteerd! Dit huis mag het worden: je wilt dit huis kopen en hier wil je wonen. Let the games begin, zeg ik! Laat het onderhandelen maar beginnen. In deze blog leg ik je uit hoe je dat aanpakt.

Inhoudsopgave:

• Bod doen op een huis
• Voordat je een bod uitbrengt
• Hypotheek afsluiten
• Wat is een reëel bod?
• Welk soort bod wil je uitbrengen op een huis?
• Eindvoorstel
• Openingsbod
• Tegenvoorstel
• Huis kopen onder voorbehoud
• Kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning
• Voordeel kopen met no risk clausule
• Nadeel kopen met no risk clausule
• Kopen met financieringsvoorbehoud
• Ouderdomsclausule
• Bouwkundige keuring
• Andere zaken van belang bij de koop van een woning 
• Onderzoeksplicht
• Voorlopig koopcontract, definitieve koopakte, ontvangstbevestiging en bedenktijd

Bod doen op een huis

Allereerst is het belangrijk om niet overhaast te werk te gaan. Of het nu crisis is of de woningmarkt juist weer aantrekt, houdt je hoofd koel. Een huis kopen is waarschijnlijk de duurste aanschaf die je in je leven zult doen. Daar mag je best de tijd voor nemen. Haasten spoed is zelden goed. Dat klinkt ouderwets, maar de kern van waarheid blijft bestaan.

Voordat je een bod uitbrengt

Er zijn een aantal belangrijke zaken die je onderzocht wilt hebben voordat je een bod uitbrengt en die van invloed kunnen zijn op de waarde van het huis. Controleer voor jezelf nog even de volgende dingen:

• Voldoet het aan (het merendeel van) mijn eisen?
• Hoe is de omgeving? Hoe zit het met de voorzieningen, scholen, speelgelegenheid, gezondheidscentra, afstand tot de natuur, parkeermogelijkheden, blaffende honden, zoemende ventilatoren op het dak. En alles wat jij maar belangrijk vindt.
• Zijn er plannen van de gemeente die van invloed kunnen zijn op het jouw woongenot?

Dan de belangrijkste vragen:

• Hoe staat het er financieel voor
• Wat is een reëel bod

Hypotheek afsluiten

Je moet weten wat je financieel aan kunt. Een financieel adviseur kan dat voor jou berekenen. Er zit bovendien een verschil in wat je kunt betalen en wat je wilt betalen. Een hypotheek is niet de enige financiële verplichting bij het kopen van een huis.

Stel: je verhuist van een twee-onder-een-kapwoning naar een vrijstaande woning. Dat is veelal groter, dus heb je simpelweg meer ruimte die je moet verwarmen. Hou met het kopen van een grotere c.q. duurdere woning ook rekening met de bijkomende lasten zoals een hogere WOZ-belasting, meer onderhoudskosten en stijgende energiekosten. Verhuis je juist naar een kleinere woning, dan heb je dat natuurlijk niet. Daarnaast wil je gewoon lekker kunnen blijven leven; uit eten gaan, op vakantie gaan, kleding kopen voor jezelf of je kinderen en de hond of kat eten geven. Fijn wonen is heerlijk, maar niet zaligmakend.

Wat is een reëel bod?

Wat de gek ervoor geeft, is een uitspraak die je vaak hoort bij het kopen van een huis. Wonen is emotie. Het is niet alleen een huis maar vooral een thuis. Wat jij belangrijk vindt in een huis, is voor een ander wellicht helemaal niet interessant. Begin dus niet meteen met het hoogste bod, maar hou ruimte voor onderhandelen.

Beoordeel het volgende:

• Hoe zit het met de concurrentie: welk huis kun je nog meer kopen voor hetzelfde bedrag?
• Hoe lang staat het huis al te koop?

Over het algemeen geldt: Hoe langer het huis te koop staat, hoe meer ruimte er zit in de onderhandelingen. Maak daar gebruik van.

• Wat is de reden van vertrek van de huidige bewoners?

Hebben de huiseigenaren al een andere woning gekocht? Ze willen vast geen dubbele lasten. Mensen die vanwege de leeftijd van een groot huis naar een kleinere woning willen verhuizen, hebben vaak meer moeite met het onderhandelingsproces. Zij moeten wennen aan het idee dat ze aan een van de laatste levensfases beginnen. Je zult dan als koper meer geduld moeten hebben, de verkopers zullen over het algemeen langer de tijd nodig hebben in het biedingsproces.

• Is de vraagprijs al eens verlaagd?

En met hoeveel is de vraagprijs verlaagd? Vaak betekent een verlaging dat er nog steeds ruimte in de prijs zit. Speel daarmee.

• Hoeveel interesse is er in het huis?

Als het huis pas net in de verkoop staat, zijn mensen wellicht minder bereid om te zakken met de vraagprijs. Staat het huis daarentegen al langer te koop, dan is er meestal meer onderhandelingsruimte. Overigens hangt dit erg samen met de stand van de woningmarkt en de persoonlijke situatie van de verkoper. Soms is het juist prettig om snel van je huis af te zijn en neemt de verkoper genoegen met een lagere koopsom. Probeer zo veel mogelijk informatie over de verkoper in te winnen om te bepalen welke strategie je kunt spelen.

• Wat is de oplevertermijn: sluit dat aan bij wat jij wilt?

Welk soort bod wil je uitbrengen op een huis?

• Eindvoorstel
• Openingsbod
• Tegenvoorstel

Eindvoorstel

Met een eindvoorstel geef je aan dat het bedrag dat je noemt het meest maximale is dat je voor de woning wilt of kunt betalen. Er is dus geen ruimte meer voor onderhandelen. Je moet stevig in je schoenen staan als je een eindvoorstel doet. Het komt meer dan eens voor dat er toch een nieuw voorstel komt van bijvoorbeeld € 5.000,- meer. Op een lening van 20 jaar valt dat best mee, maar je gaat toch over je eigen vastgestelde grens (eindvoorstel) heen.

Je kunt de biedingen starten met meteen een eindvoorstel of je kunt beginnen met een openingsbod en na een aantal tegenvoorstellen de beslissende ronde inzetten met een eindvoorstel. In dat geval is de term ‘laatste voorstel’ een meer gebruikelijke.

Openingsbod

Een openingsbod is het noemen van een bedrag waarin nog ruimte is om te onderhandelen. Je laat dus niet het achterste van je tong zien, maar geeft aan dat je interesse in het huis hebt en bereid bent om er eventueel meer voor te betalen dan je nu als bedrag noemt.

Tegenvoorstel

Als je een bieding hebt gedaan, is het wachten op een reactie. Het helpt als je aan je bod een datum koppelt. Als je bijvoorbeeld zegt: ‘Ik stel het op prijs om voor … datum… een tegenreactie te krijgen’. Ook kun je zeggen: ‘Het bod is geldig tot …datum…’. Ik raad je aan zelf te voelen wat goed bij jou past. Er kunnen meerdere tegenvoorstellen over en weer worden gedaan. Op een gegeven moment kom je uit bij een eindvoorstel. Dan is de deal of afgeketst of gesloten!

Huis kopen onder voorbehoud:

Als je een huis koopt, gaat het niet alleen om de centen. Het complete plaatje is van belang, daarbij horen ook de juridische stukken en de voorbehouden.

We beginnen met de meest gebruikelijke voorbehouden bij het kopen van een huis.

• Voorbehoud verkoop eigen woning / no risk clausule
• Voorbehoud financiering
• Ouderdomsclausule
• Bouwkundige keuring

Kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning

Dit heet ook wel de No Risk Clausule. Het geeft jou als koper de mogelijkheid om het nieuwe huis te kopen, tegen de voorwaarden zoals je die nu afspreekt. Je maakt ook gewoon een koopakte op die door zowel verkoper als koper wordt ondertekend. Je bent dus klaar met onderhandelen en hebt het nieuwe huis gekocht.

Voordeel kopen met no risk clausule

Je spreekt een termijn af waarbinnen je je eigen huis verkocht moet hebben. Ga dus als de wiedeweerga aan de slag om je huis te koop te zetten. Mocht je binnen de afgesproken termijn geen koper voor jouw eigen woning hebben gevonden, dan kun je afzien van de koop van het nieuwe huis. Zo voorkom je dubbele lasten.

Nadeel kopen met no risk clausule

De verkoper mag zijn huis te koop aan blijven bieden. Op internet zal dus niet worden vermeld dat het huis verkocht is. De verkoper mag nieuwe onderhandelingen opstarten en hoeft jou daarover niets te vertellen. Als hij overeenstemming bereikt met een andere koper, dan krijg jij 48 uur de tijd om te beslissen of je de koopovereenkomst zoals jij hebt met de verkoper definitief wilt maken, of dat je wilt afzien van de koop.

Kopen met financieringsvoorbehoud

Als je een woning koopt, wil je zeker weten dat je het kunt betalen. Daarom kun je een financieringsvoorbehoud in het koopcontract op laten nemen. De regels voor de financiering van je woning worden steeds strenger. Vroeger kon je de kosten koper meefinancieren, maar tegenwoordig mag dat niet meer. De financieel adviseur zal je daar desgewenst alles over vertellen. Als je geen pot met goud hebt staan, is het belangrijk om dit voorbehoud op te nemen. Het geeft je de tijd om je financiële zaakjes te regelen. Meestal staat hier 6 tot 8 weken voor om je hypotheek te regelen.

Ouderdomsclausule

Een scheur in muur, verzakkingen. Als een huis al 100 jaar staat, zal het er de volgende 100 ook nog wel staan. Scheuren in muren komen ook bij nieuwe huizen voor, misschien juist dan nog wel vaker. De ouderdomsclausule is in het leven geroepen om aan te geven dat de bouwkundige eisen van wonen in de loop der jaren strenger zijn geworden. Een huis dat ouder is, voldoet niet aan de huidige wensen van isolatie en dergelijke. Is dat erg? Nee over het algemeen niet. Er zijn periodes geweest dat er te goed werd geïsoleerd, wat weer andere problemen met zich meebracht. Uiteraard is het wel verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.

Bouwkundige keuring

Boktor in huis, houtworm, rotte vloeren, vocht in de muren. Geen dingen waar je achter wilt komen als je je huis hebt gekocht, bij de notaris bent geweest en lekker wilt gaan verhuizen. Daarom is het zinvol om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Bovendien is deze mogelijkheid tegenwoordig verplicht opgenomen in de koopakte. Laat de keuring uitvoeren nadat je overeenstemming hebt bereikt over de prijs en de voorwaarden. Als je dat eerder doet, weten ze dat je erg geïnteresseerd bent en sta je zwakker in je onderhandelingspositie. Mocht er iets uit de keuring naar voren komen, dan kun je alsnog afzien van de koop of je kunt de onderhandelingen heropenen en proberen de koopsom naar beneden bij te stellen.

Andere zaken van belang bij de koop van een woning:

• Roerende zakenlijst

Wat blijft in de woning achter en wat gaat mee. Neem dit mee in de onderhandelingen

• Vragenformulier

Weet wat je koopt: in het vragenformulieren beantwoorden de verkopers een diversiteit aan vragen.

• Eigendomsbewijs

Het eigendomsbewijs, ook wel de akte van levering genoemd, is het document waarin staat wie de eigenaar is van het huis. En nog veel belangrijker, er staat in genoemd aan welke regels je gebonden bent: een heg die maar een bepaalde hoogte mag hebben, een recht van overpad, een leiding die onder je tuin doorloopt. Lees dit dus ook goed door.

Voorlopig koopcontract, definitieve koopakte, ontvangstbevestiging en bedenktijd

Hèhè, de kogel is door de kerk. De onderhandelingen zijn afgerond.

• Je hebt het concept koopcontract uitgebreid doorgelezen en doorgenomen.
• Je hebt je handtekening gezet onder het definitieve koopcontract.
• Je hebt de kopieën van de door alle partijen ondertekende akte ontvangen en daar ook voor getekend door middel van een ontvangstbevestiging.

Nu heb je 3 dagen bedenktijd. De verkoper heeft dat niet, jij als koper hebt dat wel. Je mag in die tijd zonder opgaaf van reden afzien van de koop van het huis. Na die drie dagen bedenktijd bij het kopen van een woning, ben jij officieel de koper 🙂

Lees hier over de bedenktijd

En nu? Je eigen woning nog verkopen? Creëer de beste verkoopkansen met het stappenplan.