Vraagprijs bepalen verkoop huis

door | oktober 21, 2018 | Huis verkopen

Top! Je huis gaat je huis te koop zetten. Mijn intentie met deze blog is je inzicht te geven in hoe je de vraagprijs van je huis kunt bepalen. Het vaststellen van een goede vraagprijs is een van de belangrijkste dingen om te doen. Je bepaalt daarmee wie er wel en wie er niet komt kijken. Je geeft een eerste indruk af. En die eerste indruk.... Die kun je maar 1 keer maken.

Inhoudsopgave:

Vrijblijvende waardebepaling

Ga je je huis zelf verkopen of kies je voor een makelaar? Waar je ook voor kiest, het is goed om een waardebepaling van je huis uit te laten voeren. Bij een waardebepaling nodig je een makelaar uit om een indicatie af te geven van de prijs waarvoor hij het in de verkoop zou zetten. Ook geeft de makelaar aan voor welke prijs hij het huis denkt te kunnen verkopen. Ik adviseer je om 3 makelaars te vragen. Let op: hier hoef je dus niet voor te betalen. Het is bovendien iets anders als een taxatie.

Het komt meer dan eens voor dat de prijzen die makelaars noemen, meer dan € 20.000,- uit elkaar liggen. Kies daarom weloverwogen je makelaar uit: welke makelaar heeft veel verkocht in jouw wijk, hoe staat de makelaar bekend. Is het iemand die de verkoper naar de mond praat of noemt hij reële prijzen?

Taxatie

Een taxatie is een rapport waarvoor je betaalt. De taxatie heb je nodig als je een woning gekocht hebt en je daarvoor een financiering/hypotheek nodig hebt. De geldverstrekker wil namelijk zeker weten dat het onderpand (het nieuwe huis dus) waard is wat jij ervoor betaald hebt. In een ander blog vertel ik je hier meer over. Voor het bepalen van een vraagprijs heb je dus geen taxatie nodig. In verband met de geldigheidsduur van een taxatie is het ook niet zinvol om die alvast uit te laten voeren voor jouw koper. Een koper moet dat echt zelf regelen.

Hoe bepaal je de vraagprijs?

Calcasa

Als je geen zin hebt in een makelaar over de vloer, of je wilt gewoon nog op een andere manier een vraagprijs berekenen, kijk dan op www.calcasa.nl. Dit systeem wordt ook gebruikt door financieel adviseurs. Calcasa verzamelt de gegevens van woningen die vergelijkbaar zijn met jouw woning en berekent een gemiddelde verkoopwaarde. Mijn ervaring is dat dit systeem niet waterdicht is, maar het geeft een richtlijn voor het vaststellen van de waarde. Je kunt dit goed naast de andere waardes leggen die je hebt verzamelt om een goed beeld te krijgen.

Opvragen koopsom Kadaster

Een vraagprijs is niet hetzelfde als een koopsom. Op de website van het kadaster kun je veel bruikbare informatie vinden, al dan niet betaald. Je kunt er koopsommen van vergelijkbare woningen opvragen. Een vraagprijs is per slot van rekening een uitgangspunt van waaruit men een bod uit kunnen uitbrengen. De koopsom kan daarboven of onder liggen. In het Kadaster staat de verkoopprijs genoemd.

WOZ

De WOZ-waarde geeft een indicatie voor het bepalen van de vraagprijs. Je kunt de informatie vinden op: www.wozwaardeloket.nl. Maar vergis je niet!

Vraagprijs%20bepalen%20verkoop%20huis

  • Veel mensen hebben hun WOZ-waarde in de crisistijd naar beneden bij laten stellen om zo een lagere belasting te betalen. De indexering van deze waardes loopt niet gelijk aan de indexering van de verkoopwaardes. Bovendien weet een ambtenaar niet hoe het er achter de voordeur uitziet. En juist dàt bepaalt de waarde van een woning.
  • De WOZ-waarde wordt vastgesteld op 1 januari van het voorgaande jaar. In principe is de waarde dus gedateerd. Stel: je zet je huis te koop in september, maand 9 dus. Dan is de waarde 1 jaar en 9 maanden oud.

Funda

Op Funda heb je een tabblad met verkochte huizen. Daar kun je zien welke woningen er het afgelopen jaar zijn verkocht. Je vindt er geen koopsommen, maar ziet wel de vraagprijzen. Het is goed om daar even rond te snuffelen en te kijken welke prijzen goed verkopen. Blijf dat ook doen gedurende het verkooptraject.

Manieren bepalen vraagprijs

We kunnen er lang en kort over praten en er heel ingewikkeld over doen. Uiteindelijk is 'het gevoel' de meest bepalende factor in het bepalen van een vraagprijs. Daarnaast spelen er natuurlijk veel meer factoren mee in het bepalen van een vraagprijs, here we go:

  • De vergelijkingsmethode: hier gaat het om het vergelijken van woningen die op jouw huis lijken. Er wordt een waarde afweging gemaakt op basis van de plus- en minpunten. Denk daarbij aan: dakkapel, isolatie, serre, aanbouw, moderne keuken, luxe badkamer en dergelijke.
  • De bepaling obv courantheid: Er wordt gekeken naar hoe lang vergelijkbare woningen te koop staan en er wordt gekeken naar het verloop van de vraagprijs. Dit geeft een beeld van de markt en courantheid ter plaatse.
  • De historische kostprijsberekening: De grondwaarde en de bouwkosten van de woning vormen het uitgangspunt voor deze berekening.
  • Kuberingsmethode en m2 berkening. Uiteraard wordt er bij het bepalen van de vraagprijs ook gekeken naar de grootte van het huis. Er wordt een waarde toegekend aan het aantal m2 woonoppervlakte en het aantal kuub inhoud.
  • Locatie, locatie, locatie! De locatie is wellicht nog de belangrijkste factor voor het bepalen van de vraagprijs. Als je een prachtig woonhuis hebt, maar het ligt midden in een industrieterrein dan is het helaas simpelweg minder waard. Een huis kun je veranderen, de locatie niet.

Wat heb je er zelf voor betaald?

Naast al die externe factoren, is ook heel belangrijk om te weten wat je er zelf aan over wil houden. Wat heb je zelf voor de woning betaald. Wat waren de kosten die je hebt moeten voldoen voor 'kosten koper'. Wat zijn de investeringen geweest in de jaren dat je er gewoond hebt. In welke periode heb je het huis gekocht, in de goede of de slechte tijd?

Natuurlijk is het belangrijk om een goed beeld te hebben bij wat jij zelf, als huiseigenaar, het huis waard vindt. Maar blijf reëel. Laat je ook goed adviseren door een financieel adviseur. Die kan voor je uitrekenen hoe je ervoor staat.

Soorten Prijzen

Gewone vraagprijs

Dit is de meest gangbare manier om je huis te koop aan te bieden. We hebben hier uitgebreid over gesproken. Er zijn ook nog andere prijsstellingen mogelijk, zoals de vanafprijs en de veiling.

Vanaf prijs

Je kunt er ook voor kiezen om niet te starten met een vraagprijs, maar met een vanaf prijs. In de grote steden zie je dit steeds vaker gebeuren.

  • Voordeel vanafprijs: Je woning komt met een lage prijs op de markt. De doelgroep zal hierdoor groter zijn, kort gezegd: er komen meer kijkers op je huis af.
  • Nadeel vanafprijs: Mensen houden van onderhandelen. Als de woningmarkt niet zo goed blijkt als werd gedacht, zullen mensen toch een openingsbod uitbrengen onder jouw vanafprijs. Je moet stevig in je schoenen staan als je hier geen reactie op geeft. Zeker als er geen andere gegadigden zijn.

Beoordeel dus goed of de woningmarkt waarin jij speelt, de juiste markt is voor een vanafprijs.

Veiling

Je kunt je huis ook veilen. Doorgaans wordt dat in verband gebracht met een faillissement of andere niet zulke leuke redenen. Het idee erachter is dat mensen op 1 of 2 dagen de woning kunnen bekijken en vervolgens schriftelijk een bod uit kunnen brengen. Er is 1 partij die de veiling coördineert. Lekker overzichtelijk, dat wel. De beste resultaten worden echter behaald via het reguliere verkooptraject.

Blijf actueel!

De woningmarkt is in beweging. De ene keer gaan huizen als zoete broodjes over de toonbank en de andere keer lijkt het wel alsof iedereen opeens voorzichtig is en er nauwelijks huizen meer worden verkocht. Het is daarom goed om eens in de zoveel tijd, ik adviseer per 3 maanden, je vraagprijs onder de loep te nemen. Stel jezelf de volgende vragen:

  • Wat is erbij gekomen aan huizen
  • Welke andere huizen kunnen mijn kopers kopen voor hetzelfde bedrag.
  • Wat is er verkocht
  • Kijk door de ogen van een koper, kijk naar de woonoppervlakte, inhoud en wees eerlijk.

Verlagen vraagprijs

Hoe vervelend; je vraagprijs is te hoog gebleken. Als je eenmaal je vraagprijs moet verlagen, geef je een signaal af aan de markt dat er ruimte in de prijs zit. Ik adviseer dan ook altijd om een vraagprijs te hanteren die je zeker een maand of 4-6 wilt handhaven. Er zijn makelaars die al na een maand aandringen op het verlagen van de vraagprijs. Wat mij betreft een verkeerde keuze.

Onderhandelen

Het neerzetten van een vraagprijs, dus het te koop aanbieden van je huis, is niets meer dan het doen van een uitnodiging tot het doen van een voorstel. Oftewel: je laat aan een ander weten dat deze vrij is om te reageren om jouw aanbod.

Sommige kopers of verkopers kunnen heel erg vallen over bijvoorbeeld de laatste € 5.000,- Ik adviseer daarom: Hou in de onderhandelingen rekening met de terugverdientijd.

  • Voor een koper geldt: wellicht past het nog in de hypotheek; dan wordt het bedrag over de looptijd uitgesmeerd.
  • Voor een verkoper geldt: wat kost het aanhouden van je huis je? De maandelijkse kosten van hypotheek, onderhoud, belastingen, energie? Om nog maar niet te spreken over de extra advertentiekosten die je moet maken als je je huis te koop aan blijft bieden. Als je nu verkoopt voor een ietwat lagere verkoopprijs, binnen hoeveel tijd heb je dat eruit? Meestal is dat sneller dan je denkt.

Ik zeg: veel succes. En vergeet niet: zijn er vragen, neem contact met me op.

Van te koop naar verkocht Diane van Beek (11a) - Copy

Je huis van te koop naar verkocht, daar help ik je als HuizenVerkoopExpert mee!

Van te koop naar verkocht

Kan ik je helpen?
Bel me Mail me
Diane van Beek

Diane van Beek

HuizenVerkoopExpert

Hi, ik ben Diane van Beek:

HuizenVerkoopExpert en eigenwijze vakidioot die de dingen nèt even op een andere manier bekijkt.

Je huis verkocht - Verheug je op een verkochtbord

Yes! ik wil mijn huis verkopen

Omdat je je gegevens invult, ga je akkoord met het Privacybeleid. Je krijgt geen onzinmails of verkoopspam. Wel tips, trucs en nieuwtjes over alles wat er in woningland speelt. Na het boostplan ligt de frequentie rond 2x per maand.

Gelukt, check je Mailbox!

Pin It on Pinterest